楼 市 30 天——深圳楼市8月成交量大幅上涨
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本文中所有内容仅供参考，因文中所表达及见解均参有竹之友个人之思考，所以文中的一切仅做抛砖引玉之用。
深一手楼8月成交信息
在第20期的《楼市30天》中，竹之友提出了成交均价不过是多重因素的综合体，成交均价的因素不仅含有【时效性】、【片区性】、并且具备【独特性】等。并指出，成交均价在楼市所表现的，最主要的不应该是楼价涨跌，而是某一段时间置业者在某一个片区所购买楼宇的价格。当然，价格的涨跌在成交均价中也会有所体现。
成交均价的【时效性】，就是某一时间的成交价格。比如2008年8月，深一手楼成交均价为14342元/平，其【时效性】就是2008年8月。
2008年8月，深一手楼商品房成交均价为14342元/平，成交量为3379套，日均成交约为109套。
月份 成交均价 成交量(套数/建筑面积)
2008年01月 14743元/平 2230套/205292平米
2008年02月 14543元/平 781套/72913平米
2008年03月 12463元/平 3457套/334451平米
2008年04月 11926元/平 3124套/259885平米
2008年05月 11143元/平 4732套/405955平米
2008年06月 14574元/平 2905套/283033平米
2008年07月 15565元/平 2615套/248013平米
2008年08月 14342元/平 3379套/310071平米
(同比)07年08月 18976元/平 2220套/237039平米
从上表中，我们可以看出，8月份深一手楼的成交量无论同比还是环比都出现了上涨。以成交的套数为例，8月成交量环比上涨幅度达29%，而同比上涨幅度更是高达52%。深楼市一手楼商品房成交量不仅没有按某些专家预测的奥运会期间将大幅下跌，反是逆市上升。并且环比同比都出现了较大幅度的上涨，此成交数据可以明确的向市场传递一个信号，那就是深圳的刚需仍然强劲，深圳的购买力依旧在，关键是看楼盘的价格和片区的供需关系。其实从成交均价的同比来看也表明了这点，成交均价同比出现了大幅的下跌，跌幅约在25%左右。成交均价的下跌，一方面表明了置业者的承受力，另一方面也表明了深
房价的整体趋势。我们可以关注一下8月部分新入市楼盘：
入市楼盘名称 参考入市均价 去年同片区参考入市价
卓越维港 25000元/平 30000元/平
四季山水 20000元/平 22000元/平
香缇湾 8200元/平 13000元/平
西岸华府 6500元/平 8000元/平
梅陇镇 11000元/平 15000元/平
景和园 8800元/平 12000元/平
水蓝湾 6800元/平 8500元/平
从上表中，我们可以看出，深圳楼市在宏观调控的作用下，各片区都出现了一定程度的回调，虽然各个楼盘的品质、户型、园林、配套等都有差异，但同一片区入市的价格同比对比，下降是不争的事实。所要争论的也只是下调的幅度而己。
我们再分片区来看深楼市8月的成交信息
区域 成交量/占总成交的% 成交均价 主力成交楼盘
罗湖区 185套/5.5% 22127元/平 乐湖百仕达、尊寓等
福田区 100套/3.0% 17558元/平
南山区 1089套/32.2% 17425元/平 维港、招商海月等
盐田区 321套/9.5% 22154元/平 天麓、倚山时代等
宝安区 717套/21.2% 10523元/平 香缇湾、西城品阁等
龙岗区 967套/28.6% 10635元/平 荔山公馆、一城峰景等
8月一手楼成交量中，南山区以1089套的成交量位居各区成交量之首，如此现象己远离南山楼市18个月了，特别是成交量居各区之首，2年来未曾有。南山区的成交量放量增加，一方面是因为南山区的新房库存量不断增加，另一方面也是因为卓越维港和招商海月等新盘以相对比较合理的价格入市，入市价格得到了众多置业者的认同。
在南山区新盘库存量不断增加的现实下，让有意置业“深圳西部”的出关者脚步开始放缓，影响最大的片区当属宝安中心区和西乡片区，南山区成交相对火暴，库存量相对增加，也造成了临近区域部分楼盘的价格和成交量出现了较大幅度的下调，最有代表性的就是西乡片区。
未来一段时间，西乡片区仍将是深圳楼市最“严峻”的区域之一，片区内的楼盘富通城、泰华阳光海、中熙香缇湾、金港华庭、铭邸及将入市的中信湾上六座等楼盘存在同质的竞争压力。
而坂田片区受万科地产旗下万科城和万科第五园项目的促销及万科品牌和大社区的影响，成交量时有出现，但相邻的龙华片区成交处于低迷，特别是梅龙镇、世纪春城、幸福枫景所在片区，销售处于滞销状态，梅陇镇新推的16栋可否让片区销售有所起色？这需要时间验证。
布吉片区受荔山公馆新一批单位入市及可园等楼盘促销影响，成交量比较稳定。而康达尔蝴蝶堡以均价8000元/平重新开盘势必体现在9月的布吉楼市。曾以“让深圳房价回到2005年”广告而吸引无数人关注的水蓝湾于8月底入市销售，其开盘均价约6800元/平，部分6000元/平的单位受到了置业者的追捧，但因各楼盘本身存在的差异，水蓝湾“让深圳房价回到2005年”并没有把龙城楼市带入新的价格战中，龙城楼市反倒非常的平静，比如水蓝湾相邻的君悦龙庭仍维持约9500元/平的销售均价。或许，楼盘差异化时代己经来临。
而远离大家视线，地处公明的宏发美域以超过8000元/平的均价入市并取得不错的销售业绩再次让大家回归到关注楼市的本质上来，那就是供求决定一切，片区局部的供求才是楼市的重中之重。
深二手楼8月成交信息概要
8月份，全市商品房二手楼共成交3556套，日均成交约115套。
月份 成交量
2008年03月 3209套
2008年04月 4334套
2008年05月 4142套
2008年06月 4035套
2008年07月 4188套
2008年08月 3556套
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08年8月，深楼市泛销售率跌至53.44%
对于【泛销售率】，竹之友是这样定义的：“在某一特定时间内(该时间段如不作特别说明将默认为一个年度)，某一特定区域的总成交量和该区域的总入市量的比值(这里的‘量’暂时以‘套’为单位)。”
那么深圳楼市08年8月份的【泛销售率】是多少呢？【竹之友】所统计的数字是53.44%
附之前几期的【泛销售率】：
07年12月(即2007年年度)【泛销售率】为：73.75%
08年01月(即2007年2月-2008年1月)【泛销售率】为：69%
08年02月(即2007年3月-2008年2月)【泛销售率】为：65.68%
08年03月(即2007年4月-2008年3月)【泛销售率】为：61.24%
08年04月(即2007年5月-2008年4月)【泛销售率】为：56.85%
08年05月(即2007年6月-2008年5月)【泛销售率】为：59.86%
08年06月(即2007年7月-2008年6月)【泛销售率】为：54.62%
08年07月(即2007年8月-2008年7月)【泛销售率】为：54.35%
2008年8月份的泛销售率继续下跌，虽然跌幅不大，但又创下了新低。泛销售率的下跌，意味着库存量的增大，意味着楼市销售压力的加大，意味着部分片区的房价难以企稳。
由竹之友创建并跟踪研究的【泛销售率】，自推出以来就受到业内外人士的关注，【泛销售率】的上升与下跌一度影响部分投资客在三级市场放盘价，而竹之友个人以为，【泛销售率】在50%是一个很关健的点，当【泛销售率】己经跌到53.44%时，会不会破50%就备受关注了，如果跌破50%，悲观氛围必将迷漫于整个深圳楼市。从目前形势看，【泛销售率】继续下跌的可能性不大，但大幅上升在短期内也没有希望。
结束语
曾经很长的一段时间，许多人喜欢把房价和2008奥运会联系起来。今天，2008奥运会己经结束，中国代表团以创历史的优越成绩载入史册。而深圳楼市的进程仍旧继续着，奥运会并没有给深圳楼市带来任何直接的影响。比如成交量，奥运期间的成交量不仅保持着平稳的态势，并且无论是同比还是环比都有所增加，而奥运会结束后的这段时间里，深圳楼市无论是成交量还是新盘入市价格都维持着稳定的局面。这些事实是否告诉大家，深圳楼市和2008奥运会没有直接的关系。影响深圳楼市根本的仍旧是深圳的大环境、供求关系、价格与承受力，还有大家的心理预期。
告别八月，迎来了传统的“金九银十”，深圳楼市将何去何从？是否因为8月一手楼的成交量同比和环比都出现了较大幅度的增长而自我陶醉的以为楼市彻底回暖了？又或许悲观的认为，奥运会结束了深圳楼市将崩盘了？竹之友一直以为，楼市是一个非常复杂的话题，不是简单的推理就可以预测的，楼市不仅和市场经济环境有紧密的联系，一些小片区及个盘甚至个案单位都可能直接影响到楼市。而大的区域规划，交通的改善都会直接影响片区的销售和成交的价格。所以，对于深圳楼市而言，即要关注整体形势，也要注意各片区的特性，甚至一些个盘的变化。从8月份的成交数据来看，对深圳楼市没必要过于悲观，但也要清楚的看到，虽然成交量同比环比都出现了增长，但成交的绝对值(日均成交109套)仍然处于正常值(深圳楼市一手楼的正常成交值应该在150-200套浮动)的下位，说明深圳楼市的观望氛围依然浓厚，楼市尚未全面回暖。而对于传统的“金九银十”，竹之友个人以为地产策划者应该抓住8月成交量还不错的开始，用心销售，努力把深圳楼市做到“银九金十”，让成交量逐步回归到正常水平，以恢复观望者对深圳楼市的信心。如果深圳楼市的成交量可以成就“银九金十”，那么深圳楼市在年底就可以步入正常状态，反之则形势不容乐观。
对于置业者，特别是首次置业者来说，何时买房？如何买房？买哪里的房？在今天的深圳楼市环境下都是头疼的问题。不过竹之友个人一直以为，对于购房用于自住者，关键还是要从自身的实际出发，以【承受力】为出发点进行比对的选择。【承受力】即包括对价格的承受力，也包括对楼盘品质、楼盘所处区域的环境及楼盘出行的交通便利性等方面的承受力。因而，要想回答上面的问题，就只有置业者自己才能找到最佳的答案。竹之友对购房自住者曾建议性的提出过【双十五物业】，即解答深圳普通人的1小时生活圈在哪里。在户型的选择方面，竹之友曾提出过置业者应该真正了解房子的有效【生活实用面积】。所有的这些建议都是希望置业者从自身的实际出发进行选择，把置业的答案把握在自己手里。
