惊天！深圳楼市550万平方米住宅尚未消化

出于职业需要，笔者总是习惯每天晚上关注一下深圳房地产每天交易数据变化，但严峻的形势总是让人坐立不安。特别是在全国领跌的深圳楼市何时走出低迷，奥   运会后“金九银十”能否值得期待？这是许多人关心的事。

但昨天官方网站上披露的数据足以让我在热天中倒吸一口凉气！数据显示：截止到7月31日，深圳一手房源尚有5518344平方米可售，可售套数51342套。其中龙岗、宝安、南山供应量均超过百万平方米，业内人士对该片区房价走势不容乐观。而世联地产统计数据显示，下半年深圳一手住宅将新增供应330万平方米体量推向市场，加上不确定、难于统计的二手房的供应量，近千万平方米供应量巨大的待售量足够卖上两三年!

从去年的“供不应求”到今日的巨量待售盘源，无论开发商如何包装渲染，但“门前冷落鞍马稀”的状况的确让人们对深圳楼市的走向难于乐观起来,悬在深圳楼市头上的“堰塞湖”随时有“决堤”的危险。

本轮调整将持续两年?

关于本轮楼市调整的时间，部分较为乐观的人士认为，楼市上半年已经有回暖迹象，随着金九银十的黄金销售季节的来临，观望者将陆续入市，楼市有望全面回暖。

而一些对楼市未来仍然担忧的人士认为，楼市上半年毫无回暖迹象，观望情绪愈来愈浓，滞销的供给需要9个月左右的时间来消化，本轮调整不会这么快结束。

而《中国证券报》文章报道称本轮调整时间将持续两年左右。该报道称：从全国来看，中国楼市目前仍处在调整的前期。一般楼市的调整，需要经历缩量——房价滞涨——房价下跌——放量四个阶段。上半年市场没有回暖迹象，全国大部分地区房地产市场都处在缩量与房价滞胀阶段，调整还远未结束。由于我国目前正处于高通胀阶段，存在名义价格微调甚至小幅上涨，房市将以实际价格下调来完成房价调整的可能。

从去年7月份开始的次贷危机让美国面临金融动荡的困局，紧接着美国房价暴跌，石油、粮食价格飙升等问题迅速成为全球经济全面衰退的导火线。中国也难独善其身，不得不既面临着对外出口的严重衰减困局，又承受着国内高扬的通货膨胀、经济增长放缓的事实。

据报道：上半年上海GDP同比增长10.3%，略低于全国水平，这是上海近年来少有的现象。外界认为主要原因是去年对上海GDP出力甚多的证券和房地产受行业波动影响，增长有所减缓。同样处于尴尬位置的还有深圳。人们不禁担忧一线城市面临的是是挤出水分的增长更健康，还是调整产业的下滑危险？

姑且不论国内银行在房地产信贷上是否会产生巨额不良资产，另一个事实风险已经出现在美国市场上。中国是陷入财务危机的“两美”排名第一的外国债权人，共持有3760亿美元公司债券。中国证监会某高层官员在一个非公开场合讲到他个人认识的次贷危机时说：“这是美国政府早在格林斯潘时代就预料到的危机，他们设计了很多金融衍生工具，将风险转移出去。”

但中国自身市场准备好了没有呢？如果我们本身没有足够的金融衍生工具与风险防范渠道，这场危机的最后结果如何？中国式的次贷危机一旦爆发，最后的接盘人又会是谁呢？

最好的年代，最坏的时刻

今年上半年，深圳新房成交154万平方米，同比跌幅达54%，相当于10年前水平。

深圳的购买力哪里去了？有几个原因：一是前几年深圳购买力持续增长，严重透支了今年的购买力。二是一批投资人被套牢，无法变现，投资不能持续下去。三是股市下跌，一些人本指望多赚点钱买楼，现在连本都保不住了，还买什么楼。此外，新的购买力的成长还不足以替代过去的购买力。

深圳市房地产研究中心副主任王锋在抛出被外界认为是“救市”报告的深圳上半年楼市形势报告后在某场合回应时说：“按道理说降价会促进成交回声，为什么现在深圳房价不断降价后还有那么多的人观望？一个可能是买涨不买跌心理影响，一个是消费预期已经改变了，这才是最可怕的。”

最重要的一个因素是信心。有一种心态认为，熊市不言底，未来房价会跌到什么程度，还不知道。最新出炉的尼尔森全球消费者信心在线调查数据显示，全球消费者信心降至历史最低点。基于市民对未来的收入预期不乐观，即使有消费能力的市民也不敢贸然出手消费。

看来，在经济预期改变的大背景下，一点可怜的“刚性需求”难于填补诺大的窟窿。

“有钱的日子要过，没钱的日子也要过。”某一开发商一句话说得漂亮。

潘石屹说，今天中国房地产在此一轮周期当中已经到了最困难的时候，阳光总在风雨后，意思是说最困难的时候即将度过。在此前老潘开发的的三里屯SOHO项目逆市大卖50亿，足以让所有地产商“眼红”不已。

然而现实是，房地产价格与成交量在不断的回落。“广积粮，多挖洞”，开发商们的严冬也许还没有来到，做好持久战的准备并坚强、乐观面对，因为今天的中国地产处在最好年代里的最坏的时刻。对于未买房的人而言,他们要庆幸自己没有陷入那场危机,而是重新调整自己的消费时间表的时候了。